עוד במקרקעין

קטגוריה

תת קטגוריה

מכירת נדל"ן על ידי אפוטרופוס

כידוע, אפוטרופוס ממונה למי שאינו מסוגל לנהל את ענייניו. ברוב המקרים מדובר באנשים הלוקים בנפשם או בשכלם, בקשישים או בקטינים ללא הורים (הורים הם האפוטרופוסים הטבעיים של ילדיהם).
אדם לו מונה אפוטרופוס מכונה "חוסה". קיימים שני סוגים של אפוטרופסות, אפוטרופסות לגוף עבור מי שאינם כשירים לקבל החלטות הנוגעות למצבם הבריאותי, ואפוטרופוס לענייני רכוש.

אפוטרופוס ממונה על ידי בית המשפט לענייני משפחה המאשר בקשה שהוגשה בעניין, הליך מינוי אפוטרופוס אורך כמה חודשים, כדי לתת מענה לצרכים מיידיים ניתן לקבל מינוי זמני עד להחלטת בית המשפט בבקשה. אפוטרופוסים מצויים תחת השגחתו של אפוטרופוס הכללי.
מחובתם של אפוטרופוסים לפעול לרוות החוסה והם מוסמכים לעשות שלל פעולות בשם החוסה כל עוד אלה עולות בקנה אחד עם התנהלות של אדם סביר.

חשוב לדעת שישנן פעולות שאפוטרופוס צריך לקבל את אישור בית המשפט על מנת לבצען ובכללן מכירת נדל"ן השייך לחוסה. לפניכם פירוט מהלכים שמחייבים קבלת אישור בית המשפט, כיצד מקבלים אישור כזה, מה עולה בגורל עסקה שמבוצעת ללא קבלת אישור ועוד.
נקדים ונאמר שבכל מקרה של כוונה לביצוע עסקת נדל"ן השייך לחוסה יש לפנות ללא דיחוי אל עורך דין המתמחה בתחום האפוטרופסות. עורך הדין ידע לנהל את הדברים כך שההליך כולו יבוצע בהתאם לדרישות החוק.

מהלכים הדורשים אישור בית המשפט
בחוק הכשרות והאפוטרופסות (בסעיף 47) מפורטים מהלכים הדורשים קבלת אישור בית המשפט. חשוב לציין שהחוק מסמיך במפורש אפוטרופוסים לבצע כל הדרוש לשם מילוי תפקידם למעט אותן פעולות המצוינות בחוק ככאלה הדורשות קבלת אישור בית המשפט.
בין היתר קובע החוק כי צריך לקבל אישור בית המשפט במקרים של העברה, שיעבוד, חלוקה או חיסול של משק חקלאי, בית מלאכה, בית עסק למסחר או דירה. אישור בית משפט נחוץ גם כדי לבצע עסקת מקרקעין (מכירה או השכרה) למעט השכרה לתקופה של עד חמש שנים. עניינים נוספים הדורשים אישור בית המשפט נוגעים להסתלקות מירושה, מתן תרומה, ביצוע עסקאות בהיקף גדול (מעל 100,000 ש"ח), משיכת כספים מקופת גמל, מתן ערבות או הלוואה ועוד.
חשוב מאוד לדעת שלעסקת מקרקעין שבוצעה בנכס של חוסה ללא קבלת אישור בית המשפט אין כל תוקף. דהיינו, כל גורם המעוניין בכך יוכל בקלות להביא לביטולה.

איך מקבלים אישור בית המשפט
אפוטרופוס המתכנן לבצע עסקת מקרקעין בנכס של חוסה צריך להגיש בקשה לקבלת אישור לבית המשפט לענייני משפחה ולאפוטרופוס הכללי הדואג לקבלת הערכת שווי מן השמאי הממשלתי כדי לוודא שהתמורה המתקבלת אכן מגלמת של שווי השוק. אל הבקשה מצרפים חוזה לעסקה על תנאי (המכונה גם "הסכם מותלה"), סעיף בחוזה המציין שהעסקה תצא לפועל בכפוף לאישור בית המשפט.
בית המשפט יאשר את העסקה רק אם היא עולה בקנה אחד עם טובת החוסה ורק אם המחיר משקף את ערכו האמיתי של הנכס.

עסקת מקרקעין בנכס של חוסה מנוהלת באופן דומה למכירת נכס בכינוס נכסים, הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין, פרסום בעיתונים, תחרות בין קונים פוטנציאליים במטרה להשיג מחיר מקסימאלי, עריכת חוזה על תנאי ופניה לבית משפט בבקשה לאישור החוזה.
עוד חשוב לדעת שעבור נכס מקרקעין של חוסה יש לרשום הערה בטאבו כך שמכירת הנכס תתאפשר רק בטיפול האפוטרופוס.

משרד עורך דין רענן גל ושות' מתמחה גם בתחום האפוטרופסות. הנכם מוזמנים לפנות אלינו בכל עניין הקשור במכירת נכס נדל"ן של חוסה.

הסכם קנייה

הסכם קניה של נכס הוא חוזה הנערך בין מי שמבצעים עסקה במסגרתה מועבר נכס (בין אם מדובר בפריט מיטלטלין, בנדל"ן או בקניין רוחני) מבעלות צד אחד לצד שני, כל זאת תוך שהקונה מעביר למוכר תמורה בדמות סכום כסף או כל דבר אחר בעל ערך כלכלי (אם אין העברת "תשלום" אין מדובר בהסכם קניה אלא בהענקת מתנה).

מטבע הדברים שישנם סוגים רבים של הסכמי קניה, הנפוצים שבהם הם הסכמי קניית רכב והסכמי קניית דירה. ישנם כללים שהינם ישימים בכל מקרה של עריכת הסכם קניה, יהיה סוג הנכס נשוא ההסכם אשר יהיה. בפסקאות הבאות תמצאו תיאור עקרונות מעין אלה ובמיוחד ככל שהם נוגעים להסכמי מכר מן הסוגים הנפוצים שהוזכרו לעיל.

סעיפים שיש לכלול בהסכם קניה                                                                 

כל הסכם קניה יישא בראשו את פרטי הצדדים המתקשרים בו, בין אם מדובר באדם פרטי או בגוף (כגון תאגיד כלשהו). פרטי הצדדים יופיעו כך שברור מיהו הצד ה"מוכר" ומיהו ה"קונה". מרגע שהוגדרו כך הצדדים בגוף הם יכונו בגוף ההסכם רק "המוכר" ו"הקונה".

עוד יש לפרט בהסכם קניה מהו הנכס נשוא ההסכם. יש לכלול בהסכם את מירב הפרטים  המאפיינים את הנכס הנמכר. כך למשל כאשר מדובר ברכב יצוין שם היצרן, הדגם, שנת הייצור וכמובן מספר הרישוי. כאשר מדובר בדירה יפורטו כתובתה, גוש/חלקה, השטח הבנוי, שטח המגרש וכל מאפיין אחר, פיזי (כגון ליקויים) או משפטי.

סעיף חשוב בהסכם קניה הוא זה המפרט מה התמורה שיעביר הקונה למוכר, יש לפרט לא רק את המחיר הסופי אלא את תנאי התשלום כגון מועד מדויק להעברת כספים וגובה כל תשלום.

במקביל יש לפרט מה מתחייב המוכר לעשות, רישום הערת אזהרה בטאבו, מועד פינוי הנכס והעברתו לידי הקונה אי מועד המסירה לקונה , חבות המיסים וכו' .

בנוסף לכל האמור לעיל, הסכם קניה יכלול פירוט כל התחייבות שנוטלים על עצמם הצדדים. חשוב להדגיש כי למרות שניתן למצוא הסכמי קניה לדוגמא אין להסתמך עליהם כלשונם ויש לוודא שמבוצעים בהם כל ההתאמות הדרושות לפי מאפייני העסקה המסוימת. מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין אשר ידע להשיג עבורכם נוסח הסכם קניה המשרת באופן מיטבי את האינטרסים שלכם, במקרים רבים תוך ניהול מו"מ עם הצד שמנגד.

סיכום מראש על סעדים במקרים של אי עמידה בהתחייבויות מכוח הסכם קניה

כל הסכם קניה, ובמיוחד הסכם לקנית נכס מקרקעין, חשוב מאוד שתהיה בו התייחסות למצבים בהם מי מהצדדים אינו עומד בהתחייבויות שנטל על עצמו בעת שחתם על ההסכם. כך למשל יש לקבוע מה יקרה אם הנכס לא יועבר לרשות הקונה במועד שנקבע, אם יתגלו בו ליקויים שהמוכר ידע עליהם אך נמנע מלחשוף אותם, אם הקונה לא עומד בהסדרי התשלום שנקבעו ועוד.

עורך דין המנוסה בעריכת הסכמי קניה ידע לכלול בהם סעיפים המגדירים סעדים במקרה של הפרת ההסכם, זאת תוך צפייה מראש של כל בעיה העלולה לצוץ.

משרד עורכי דין רענן גל ושות' מתמחה בכל תחומי המשפט האזרחי, צברנו ניסיון רב בעריכת הסכמי קניה על שלל סוגיהם, כולל הסכמי קנית דירה. נשמח לעמוד לרשותכם, לענות על שאלות, לחלוק מן הידע הרב שברשותנו ובמידת הצורך להעניק גם לכם שירותים משפטיים איכותיים ומסורים אשר יבטיחו שהסכם הקניה שתחתמו עליו יהיה כזה המשרת באופן מיטבי את האינטרסים שלכם.

הסכם מכירת דירה

ההסכם הנפוץ ביותר בתחום הנדל"ן הוא הסכם מכירת דירה.
עסקה שעניינה העברת הבעלות על נכס נדל"ן כגון דירת מגורים מאופיינת בהיקף כלכלי נכבד, עבור רבים מאיתנו מכירת דירה היא עסקה בסדר גודל שונה לחלוטין מכל טרנזקציה אחרת שמזמנים לנו החיים לבצע.

כל עסקת מכירת דירה / נכס נדל"ן אחר מחייבת, על פי דיני המקרקעין בישראל, ערכית הסכם בכתב.
יוצא איפה שהסכם מכירת דירה הוא חוזה שבו נעשה שימוש נרחב. למרות השימוש הרב בהסכמים כאלה הם רחוקים מלהיות מובנים מאליהם ושבלוניים.

חשוב לזכור כי עסקת נדל"ן בארץ מחייבת נתינת הדעת למגוון נושאים ודרישותיהם של גופים שונים כגון רשויות המס, מנהל מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, רשם המקרקעין, הטאבו, בנקים למשכנתאות ועוד.
לפיכך הדרך להבטיח ניסוח הסכם מכירת דירה / נכס שישרת אתכם באופן מושלם ויבטיח השלמת העסקה לשביעות רצון כל הצדדים היא תוך שימוש בשירותיו של עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין ולו ניסיון בליווי עסקאות נדל"ן.

מי שאינם בעלי הידע והניסיון המתבקשים אך שוקלים לטפל בניסוח הסכם מכירת דירה / נכס באופן עצמאי חשוב שייקחו בחשבון את הסיכונים שהם נוטלים על עצמם, בדמות הסתבכויות להן עלולות להיות משמעויות כלכליות כבדות.עניין נוסף הוא הרב שיצטרכו להשקיע, לאור חוסר ניסיונם שמשמעותו התנהלות לא יעילה בתוך הסבך הבירוקראטי.

מה ראוי שיכלול הסכם מכירת דירה/ נכס
הסכם מכירת דירה / נכס, ככל חוזה אחר, מטרתו לשקף באופן מפורט ומדויק את הנקודות עליהם הסכימו הצדדים. במעמד החתימה על ההסכם מתחייבים הצדדים לקיים את חלקם בו, אם לא יעשו זאת יכול הצד שמנגד לקבל סעד מבית המשפט שיורה על השלמת העסקה ואף עשוי לחייב בתשלום פיצויים בגין נזקים שנגרמו בשל אי העמידה בהסכם.

אם הסכם מכירת דירה לא יהיה ברור ומקיף מספיק עלולות להתעורר מחלוקות שיקשו על השלמת העסקה, יגרמו לעיכובים, להוצאות משפטיות ולעיתים אפילו להכשלת העסקה כולה.
קצרה היריעה מלתאר את מגוון הנושאים עליהם יש לתת את הדעת בעת ניהול מו"מ וניסוח של הסכם מכירת נכס נדל"ן, אם לציין רק את העיקריות שבנקודות אלה נזכיר כי הכרחי לפרט את המחיר שעליו הוסכם, אופן ביצוע התשלומים, מועד מסירת הנכס, תשלומי מיסים והיטלים, רישום הערת אזהרה ומועד רישום העברת הבעלות בנכס.

הסכנות שבחתימה על זיכרון דברים
יש הסבורים שכדאי להקדים את החתימה על הסכם מכירת דירה / נכס נדל"ן ולנסח זיכרון דברים אשר יחייב את הצדדים להמשך ביצוע העסקה. חשוב לדעת כי טמונות סכנות משמעותיות בחתימה על זיכרון דברים עד כדי כך רוב עו"ד בתחום הנדל"ן ממליצים להימנע ממנו לחלוטין. זיכרון דברים הוא חוזה מחייב ועשוי לשמש בסיס להשלמת העסקה אפילו אם לא הושלם ונחתם לבסוף הסכם מכירת דירה.

משרד עו"ד רענן גל ושו"ת מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן, אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה הנוגעת להסכם מכירת דירה / נכס, נשמח להעמיד את ניסיוננו לרשותכם, לייעץ, לספק מידע מהימן וכמובן לייצג אתכם נאמנה לאורך כל שלבי העסקה עד להשלמתה המוצלחת.

מקרקעין בישראל

עסקאות מקרקעין מאופיינות ככאלה בהן מעורבים סכומי כסף גדולים. עבור רובנו עסקת מקרקעין, כגון רכישת דירת המגורים, תהיה הגדולה והיקרה בחיינו.
תחום המקרקעין בארצנו הוא מורכב ביחס למצב ברוב המדינות. מנהל מקרקעי ישראל עדיין מחזיק בבעלות על רוב הקרקעות במדינה ומעביר את הזכויות בהן באמצעות הסכמי חכירה ארוכי טווח ("חכירה לדורות"). בשנים האחרונות ניכרת מגמה של רביזיה בתחום ואנו עדים לתהליך של העברת הבעלות בקרקעות לידיים פרטיות.לאור היקפן הכספי של עסקאות מקרקעין ומורכבותן הכרחי שתנוהלנה באופן מקצועי על ידי עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין. רק כך ניתן להבטיח טיפול מוצלח בעסקה על כל שלביה עד להשלמתה תוך שמירה על כל זכויותיכם ומניעת תקלות שמשמעותן עשויה להיות כבדת משקל אם לא הרת גורל ממש.

באתרנו תמצאו מאמרים רבים בנושאי עסקאות מקרקעין שיכולו לסייע לכם בעת שאתם עומדים בפני מהלך כלשהו בתחום הנדל"ן. במאמר זה נתאר באופן כללי את מאפייני תחום המקרקעין ונפרט מעט על המרכזיים שבהם.

עסקאות במקרקעין

עסקאות מקרקעין, המכונות גם עסקאות נדל"ן (ראשי תיבות – נכסי דלא נידי, דהיינו שלא ניתן להעבירם ממקום למקום, להבדיל מנכסי מיטלטלין), הן מן המורכבות ביותר בכל מקום בעולם ובישראל בפרט.
מדובר בתחום הכולל בחובו כל תהליך של הסדרת זכויות בקרקע כולל כל מה שעליה ומתחתיה (מבני קבע, מבנים זמניים, צמחיה ומחצבים בעומק הקרקע). עם זאת המדינה שומרת לעצמה את הזכות להפקיע את הזכויות בקרקע במקרים חריגים.
פינוי שוכר, כינוס נכסים, התנגדות למימוש משכנתא ועוד.
מטבע הדברים נושאי המקרקעין הנפוצים ביותר הם אלה הקשורים בדירות מגורים, ובפרט רכישה, מכירה או השכרה של נכסים כאלה.
עסקאות מקרקעין בישראל מחייבות עריכת חוזה בכתב.

מרשם המקרקעין והערות אזהרה

מכיוון שהשלמת עסקת מקרקעין עשוי לארוך זמן רב קיים מנגנון של רישום "הערת אזהרה" הנועד להגן על זכויות הקונה עד להסדרת העברה סופית של כל הזכויות בנכס אליו.
הערת האזהרה תופיע בספרי מרשם המקרקעין ותשמש להבהיר למתעניינים בנכס כי בעליו התחייב כבר לבצע בהם עסקה מסוימת. הערת אזהרה גם תמנע מבעל הנכס לנסות לבצע עסקה אחרת ללא קבלת הסכמתו של מי שלזכותו נרשמה ההערה או, לחילופין, ללא קבלת צו מבית המשפט.למרות היותן עסקאות הנדל"ן הנפוצות ביותר אין להקל ראש בעסקאות רכישה / מכירה של דירה.
עסקאות כאלה הן עסקאות מקרקעין לכל דבר ועניין והן מחייבות טיפול בענייני מיסוי (כגון מס רכישה ומס שבח), דמי חכירה (כאשר הקרקע היא של מנהל מקרקעי ישראל), היטלים שונים (כגון היטל השבחה המשולם לעירייה), רישום בטאבו, נושאים הקשורים לצווי ירושה ועוד.

משרדנו מתמחה בטיפול בעסקאות מקרקעין על כל סוגיהן. במשך השנים צברנו ניסיון רב אותו נשמח להעמיד לרשותכם ולסייע לכם להביא למימוש מוצלח של עסקת נדל"ן תוך שמירה מדוקדקת על כל זכויותיכם – צרו קשר עכשיו!

מקרקעין

מקרקעין – חשיבות המומחיות בתחום

כמומחים לדיני המקרקעין אנו נחשפים לייצוג לקוחות בתתי תחומים חולשים על תחומים רבים ובינהם יצוג לקוחות בעסקאות נדל"ן כגון עסקאות קומבינציה, עסקאות רכישה ומכירה של דירות יד שניה , רכישת דירות מקבלן, ייצוג נישומים מול רשויות המס, עריכת הסכמי שכירות, הגשת תביעות לפינוי שוכר סרבן, ייצוג יזמים, קבלים ודיירים בעסקאות תמ"א 38, תביעות לפירוק שיתוף במקרקעין ומגוון נוסף של עיסקאות ותביעות .

על עורך הדין הבוחר לייצג לקוחות בתחום הנדל"ן לשלוט במגוון רחב של חוקים כללים ותקנות בתחומי משפט רבים.

לא סוד היא העובדה שמרבית תביעות הרשלנות כנגד עורכי הדין הינה בתחום המקרקעין, שכן לא מספיק להיות עורך דין מוסמך החבר בלשכת עורכי הדין בכדי לדעת ולהיות ער לכל המכשולים המצויים בתהליך ביצוע עסקת נדל"ן – פשוטה ככל שתהיה.

לרוב עסקת נדל"ן הינה עסקה גדולה, מורכת מסובכת ומסוכנת וחשוב לבדוק כי עורך הדין הנבחר לייצגך הינו עו"ד בעל ותק וניסיון מספיק בכדי שיוכל לייצג אותך ולהביא את העסקה לסיום ללא סיבוכים.

חלק מסוד ההצלחה הוא הניסין של עורך הדין לבדוק את העסקה לפני החתימה על ההסכם, ולבדוק כי החוזה מכיל את כל ההגנות והמנגנונים הדרושים בכדי לשמור עליך, הקונה, המוכר, השוכר , המשכיר, הדייר או כל פוזיציה אחרת בה אתה מצוי, ולהזהיר אותך בפני ביצוע עסקה וחשוף את כל המכשולים שעלולים להיווצר לאחר מכן.

הואיל ומדובר בתחום בו העסקאות הינן הגדולות ביותר החל במאות אלפי שקלים ועד עשרות ומאות מיליוני שקלים – מומלץ לבדוק ולברר האם יש לעורך הדין המטפל פוליסת ביטוח המתאימה לעסקה אותה הוא מתבקש לבצע עבורך.

לסיכום

 משרדנו הינו בעל ניסיון של 12 שנה בייצוג לקוחות בכל תחומי ועסקאות הנדל"ן –  כך שאתה כלקוח תוכל
"לישון בשקט בלילה" ולהרגיש בטוח באם תאפשר לנו לייצגך בעסקה או בתביעה.

ממה להזהר בעת רכישת דירה

רכישת דירה היא עסקה בסדר גודל שונה מאלה שרובנו מורגלים בהן. 

משרד עורכי דין רענן גל ושות' מתמחים בעסקאות נדל"ן וערוכים לספר לכם ליווי צמוד לאורך תהליך רכישת דירה. במאמר זה תמצאו טיפים ומידע חשוב על מה שראוי להיזהר ממנו בעת רכישת דירה.

ממה להיזהר בעת רכישת דירה

עבור רובנו רכישת דירה הינה עסקה יוצאת דופן בגודלה ולעיתים אפילו כזו הנעשית רק פעם בחיים. פעמים רבות כרוכה רכישת דירה במתח אשר לו מרכיבים שונים כגון מציאת הדירה המתאימה ביותר לצרכינו ואפשרויותינו, השגת מחיר הוגן, ביצועה בפועל של העסקה על שלביה השונים, הקטנת הסיכויים להפרת חוזה למינימום ועוד. במאמר זה ריכזנו עבורכם מספר עצות שיסייעו לכם להתכונן ולהימנע ממלכודות אפשריות בעת קניית דירה.

היעזרו בעו"ד בעת ביצוע עסקאות נדלן

ראשית מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמחה בליווי ובביצוע עסקאות נדלן. לעיתים מעוניין הרוכש לחסוך בהוצאות ומתפתה לאפשר למוכר לדאוג לעו"ד אשר ינסח את חוזה המכירה ויטפל בכל הנושאים המנהלתיים הכרוכים בביצוע העסקה. חיסכון שכזה עשוי בסופו של דבר לעלות לקונה ביוקר.
עו"ד שנשכר על ידי המוכר עלול להעדיף את טובתו והתוצאה תהיה עלפי רוב חוזה לא שוויוני. במצב כזה עלול הקונה למצוא עצמו נאלץ לשאת בעצמו בעלויות טיפול בבעיות שונות שנתגלו (למשל חריגות בניה).

בעת רכישת דירה יש להקפיד כי בחוזה יתחייב המוכר כי לא ביצע בנייה לא חוקית ולא ידוע לו על כל בניה בלתי חוקית שבוצעה בעבר. למרות התחייבות כזו עדיין עשויות להיות חריגות בנייה שבוצעו על ידי בעלים קודמים והמוכר אינו מודע אליהם.

אפשרות להרחבת השטח הבנוי

לעיתים ינסו מוכרי דירות ליפות את הנכס הקיים בפועל בכך שיתארו בפני קונים פוטנציאליים איך ניתן בקלות להרחיב את השטח הבנוי. בטרם לוקחים בחשבון יתרון אפשרי שכזה יש לוודא כי אכן לא נוצל כל שטח הבנייה המאושר. בדיקה כזו תבוצע רק אל מול נסח טאבו עדכני אותו קיבלתם לידכם ישירות. היזהרו מלהסתמך על נסחי טאבו המוצגים לכם על ידי המוכר, אלה עלולים להיות מיושנים.

רכישת דירה חדשה

בעת רכישת דירה חדשה חשוב לוודא שהקבלן הבונה רשום אצל רשם הקבלנים. בקנית דירה מקבלן מורשה חל עליו חוק המכר המקנה לקונה זכויות חשובות אפילו אלה אינן מנוסחות במפורש בחוזה. מומלץ מאוד לבדוק גם מי הם קבלני המשנה. הם אלה המבצעים חלקים נרחבים מן העבודה בפועל ואם טיב עבודתם מוטל בספק עלולות לצוץ בעתיד מיני בעיות.

בעת קניית דירה מקבלן יש לבדוק שאתם תהיו רשומים כבעלי החלק היחסי של הקרקע במנהל מקרקעין ונדל"ן לישראל. חשוב לדוגמא לבדוק את הסכם הקומבינציה או הסכם רכישת הקרקע של הקבלן ולקבל את אישורי המיסים בכדי לוודא שהקבלן שילם את כל המיסים שהוטלו עליו וזאת בכדי שלא תהיה כל בעיה בעת רישום הדירה על שם הקונה.

בעת רכישת דירה "על הנייר" (דירה שבנייתה עדיין לא הושלמה או אפילו טרם התחילה) חשוב לבדוק את חוסנו הכלכלי של הקבלן, אם מובטח לקבלן ליווי כלכלי מבנק גדול ניתן להיות רגועים.

רכישת דירות יד שנייה

חשוב להבין בדיוק מה הזכויות המוקנות לבעלי הדירה על השטח, האם מדובר בקרקע פרטית או קרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל. הכרחי לוודא עד ללא הותיר ספק כי אין כל עיקולים על הנכס. יש לזכור כי בעת רכישת דירה מבעליה הקודמים, ולא דירה חדשה מקבלן, קיימת סכנה גדולה יותר שבוצעו חריגות בניה. אם לוקחים הלוואה מבנק ידרוש הבנק בדיקת שמאי ואם יתגלו חריגות בניה לא תינתן ההלוואה.

בעת קניית דירה בבית משותף כדאי להתעניין אצל שכנים ואצל וועד הבית לגבי קיומן של תוכניות עתידיות לבניין (למשל הוספת קומות, הוספת מעלית, שיפוץ חיצוני וכו'). לתוכניות שכאלה עשויות להיות השלכות כלכליות על הקונה.

בעת רכישת דירה, מקבלן או מבעלים קודמים, מומלץ לברר איך עתיד האזור להתפתח. זאת ניתן לעשות מבדיקת התב"ע (תוכנית בניין עיר). הקמת פארק גדול באזור עשוי לשפר את איכות החיים ואף להעלות את שווי הדירה, מנגד סלילתו של כביש מהיר בסמוך לנכס עשוי לגרום למטרד רעש ולהוריד את ערכו.

הפרת חוזה דירה

"חוזה דירה", המכונה גם "חוזה שכירות", הוא הסכם בו נקשרים בעל דירה המשכיר את הנכס שבבעלותו לשוכר אשר מקבל זכות לגור בה בתמורה לדמי שכירות חודשיים.
במציאות הישראלית, כל עוד רבים כל כך מקרב הציבור אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה משל עצמם, קיים ביקוש גדול לדירות להשכרה וכך יוצא שחוזי דירות הם מן החוזים הנפוצים ביותר במחוזותינו. פועל יוצא נוסף של הביקוש הגדול לדירות להשכרה הוא שכוחם של המשכירים היא על-פי רוב על העליונה.

חוזי דירה אופייניים נערכים לתקופה בת שנה אחת ואם אין שינוי עשויים להיות מחודשים שוב ושוב למשך שנים רבות, כל זאת תוך שמוכנסים בהם שינויים מתבקשים (כגון העלאת דמי השכירות והתאמתם למצב שוק עדכני).

מכיוון שחוזי שכירות הם כה נפוצים ומכיוון שהם חוזים ארוכי טווח והצדדים להם מושפעים מתנודות במצב המשק (למשל שוכר העשוי להתקשות לעמוד בדמי שכירות במשך תקופת מיתון) ישנם מקרים רבים יחסית של הפרת חוזה דירה. נהוג להניח כי הפרות מעין אלה מבוצעות מצד השוכר אולם יש ליזכור כי בהחלט יתכנו מצבים בהם שוכרים נאלצים להתמודד עם הפרות חוזה השכירות מצד המשכיר.

שוכרים ומשכירים אשר נוכחים לדעת כי הצד עימו נקשרו בחוזה דירה אינו מקיים את התחייבויותיו נאלצים לפנות לאפיקים משפטיים כדי לעמוד על זכויותיהם, להלן נתאר את דרכי הפעולה העומדות לרשותם של צדדים לחוזה דירה שהופר. נקדים ונאמר כי עורך דין המתמחה בתחום דיני המקרקעין הוא בעל המקצוע המתאים אליו מומלץ לפנות ללא דיחוי ברגע שנוכחים לדעת כי חוזה דירה הופר.

הפרת חוזה מצד השוכר

בעבר הסיוט הגדול ביותר של בעלי דירות אשר מעמידים אותן להשכרה היה מצב בו השוכר חדל מלשם את דמי השכירות ובה בעת מסרב לפנות את הנכס. משכיר אשר היה מוצא עצמו במצב שכזה נאלץ לנהל הליך משפטי מורכב וארוך יחסית לפינוי שוכר עד שהיה עולה בידיו לקבל צו פינוי ופסק דין המחייב את השוכר לפצותו בגין נזק שנגרם לו (השלמת דמי השכירות שלא שולמו למשל).

החשש מפני תרחישים שכאלה הניעו משכירים רבים להכניס סעיפים דרקוניים למדי חוזי השכירות, כך למשל נדרשו שוכרים להחתים ערבים, למסור המחאות עירבון על סכומים גדולים ועוד. בעיה נוספת שנבעה מחששותיהם של משכירים הייתה הימנעות מהצעת דירות פנויות להשכרה דבר אשר הקטין את ההיצע והעלה את גובה דמי השכירות הבעייתי ממילא.

המחוקק נתן דעתו על הקשיים בפניהם ניצבים בעלי דירות מושכרות בעת שהשוכרים מפרים את תנאי חוזה הדירה וכך הוכנס שינוי בחוק המאפשר הגשת תביעה לפינוי דירה בסדר דין מהיר. תביעה שכזו, כאשר יש לה בסיס, מניבה צו פינוי בתוך 60 יום (לעיתים קרובות אף מהר הרבה יותר). קבלת צו פינוי בדרך של תביעה בסדר דין מהיר אינה פוגעת בזכותם של משכירים לתבוע בנפרד פיצוי על נזקים שגרם להם שוכר אשר הפר חוזה דירה.

הפרת חוזה מצד המשכיר

קורה לא פעם ששוכרים נאלצים להתמודד עם משכירים המפרים את תנאי חוזה הדירה. מקרים אופייניים שכאלה מתרחשים כאשר המשכיר מעוניין לגרום לשוכר לפנות את הדירה בהקדם (לפני תום חוזה הדירה) מכיוון שמצא שוכר המוכן לשלם דמי שכירות גבוהים יותר או מכיוון שקיבל הצעה אטרקטיבית מקונה פוטנציאלי.

אמנם, החוק אינו מעניק הגנה מיוחדת לשוכרים שחוזה השכירות עימם הופר אולם במסגרת חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (המכונה גם "חוק התרופות") יכול שוכר שכזה לתבוע סעדים שונים כדי לעמוד על הזכויות שהוקנו לו מכוח חוזה השכירות. כך למשל ניתן לתבוע אכיפת החוזה או ביטולו דווקא (במקרים של הפרה יסודית מצד המשכיר). חוק התרופות מאפשר תביעה נזיקית לקבלת פיצוי על נזק שנגרם לשוכר כתוצאה מהפרת חוזה דירה מצד המשכיר.

משרד עורכי דין רענן גל ושות' עוסקים באופן שוטף בדיני מקרקעין ולנו ניסיון רב והצלחות מוכחות בטיפול במקרים של הפרת חוזה דירה, הן כאלה המבוצעות על ידי שוכרים והן הפרות מצד משכירים.

אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל עניין הקשור בהפרת חוזה דירה, נוכל לייעץ, לסייע בהכוונה, להמליץ על דרכי פעולה אפשריות ובמידת הצורך להעניק גם לכם ייצוג משפטי מנצח.

הסכם רכישת דירה

רכישת דירה היא עסקת מקרקעין (או בלשון עממית יותר – עסקת נדל"ן) לכל דבר ועניין.
בישראל כל עסקה במקרקעין חייבת להיעשות תוך ניסוח מסמך כתוב המתאר את אשר הסכימו עליו הצדדים ונושא את חתימתם. מסמך כזה מכונה "הסכם רכישת דירה".

במאמר זה ריכזנו עבורכם מידע שיסייע להבהיר מה טיבו של הסכם זו, ובמיוחד מה כדאי לנו כקונים לקחת בחשבון כך שנבטיח שבמסגרתו יעוגנו זכויותינו באופן הטוב ביותר.
נקדים ונאמר כי בהקשר זה אין תחליף לפניה לעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין. רק עו"ד מנוסה, הבקיא בתחום, יוכל לנהל היטב את ביצוע העסקה על כל שלביה כולל ניסוח הסכם הרכישה.

מורכבותן של עסקאות רכישת דירה
בארצנו עסקאות מקרקעין, אפילו הנפוצות שבהן הנוגעות לרכישת דירת מגורים, הן מורכבות ודורשות טיפול במספר מישורים ביניהם, וידוא זכויות המוכר בנכס, עניני מיסוי, היטלים, רישום בטאבו, הערכות שמאי, עמידה בדרישות בירוקרטיות ואחרות של בנקים למשכנתאות ושל גופים כגון מנהל מקרקעי ישראל, מרשם המקרקעין ועוד.

רכישת דירה היא עסקה שעניינה רכישת נכס בעל ערך נכבד, עבור רבים מאיתנו זוהי העסקה הגדולה ביותר שנבצע בחיינו. לאור מורכבות העסקה וחשיבותה הכרחי להקפיד שתנוהל עבורנו במקצועיות ותוך שמירה על האינטרסים שלנו כרוכשים.
מסירת הטיפול בעסקה לעו"ד המומחה בביצוע עסקאות מקרקעין, אשר לו ניסיון רב ומוכח בליווי עסקאות שכאלה תוך שמירה דקדקנית על האינטרסים של לקוחותיו, תגן עליכם מפני "הפתעות" לא נעימות העשויות להיות בעלות משמעויות כלכליות כבדות משקל.

זיכרון דברים
בארצנו השתרש הנוהג להקדים עריכת הסכם רכישת דירה ולחתום על "זיכרון דברים". אולי תופתעו לגלות כי רוב עורכי הדין ממליצים בכל פה להימנע מחתימה על "זיכרון דברים" שכזה, הסיבה היא שמבחינה משפטית יכול זיכרון דברים להיחשב כהסכם רכישת דירה וככזה לחייב את הצדדים החתומים עליו.

חשוב לקחת בחשבון כי לעיתים למרות ההסכמה הראשונית מתברר שקשה להתקדם, חילוקי הדעות עם המוכרים רק גדלים והולכים, מתגלים פרטים שאתם כקונים לא הייתם מודעים אליהם (כגון עיקולים או חריגות בנייה), העסקה מסתבכת ועשויה אף לעלות על שרטון. במקרים כאלה עשוי ביהמ"ש להשלים את החסר בזיכרון הדברים ולחייב את הצדדים להשלים את העסקה.

הבטחת זכות הרכישה
לאור ההמלצה הנ"ל להימנע מחתימה על זיכרון דברים נשאלת השאלה כיצד בכל זאת ניתן להבטיח שדירה שהחלטנו לרכוש לא תימכר למישהו אחר לפני שנערוך עם המוכרים הסכם רכישת דירה. לעיתים די בסיכום עיקרי הדברים בע"פ (בעיקר המחיר שסוכם עליו, התשלומים ואופן ביצועם ומועד הפינוי. ניתן להפקיד סכום כסף בנאמנות אצל עו"ד, סכום זה יוחזר במידה והעסקה בסופו של דבר לא תושלם.
אם בכל זאת נערך זיכרון מומלץ מאוד להיוועץ עם עו"ד שבשירותיו אתם מתכוונים להיעזר בהמשך. עו"ד כזה ידאג שתכללו בזיכרון הדברים סעיפים כגון כזה המבטל את תוקפו אם לא נחתם הסכם רכישת דירה עד למועד מסוים.

מוקדם ככל האפשר לאחר החתימה על הסכם רכישת דירה יש לרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין. כך תמנע מן המוכר האפשרות לבצע כל עסקה אחרת ללא הסכמתכם.

במשרדנו צברנו ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין ובכללן רכישת דירות מיד שנייה או מקבלן. נשמח לסייע גם לכם וללוות אתכם בביצוע עסקה שכזו, כך תוכלו להיות רגועים בידיעה שכל האינטרסים מוגנים היטב.


סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין

איתן – לקוח ממליץ אזרחי מקרקעין

יש לך מקרה? מלא/י את פרטיך ונחזור אליך בהקדם האפשרי

לקבלת ייעוץ, מלא את הפרטים הבאים ואנו נחזור אליך בהקדם:

שינוי גודל גופנים