עוד במקרקעין

קטגוריה

תת קטגוריה

מס רכישה

הסבר ומשמעויות משפטיות:

מס רכישה הוא מס שרוכש נכס מקרקעין כלשהו חייב לשלם. המס מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין לפיו מוסדרים גם תשלומי מס שבח ומס רכישה.
מס רכישה מהווה בדרך כלל את התשלום הנלווה הנכבד ביותר שנושאים בו רוכשי נכס מקרקעין (כגון דירת מגורים, מגרש, בניין, חנות, משרד וכו').
חשוב לדעת כי ישנם פטורים והקלות הנוגעים למס רכישה, במיוחד כאשר מדובר בעסקה לרכישת דירת מגורים יחידה. עו"ד המצוי בתחום דיני מקרקעין ידע לנצל כל אפשרות להשיג עבור לקוחותיו הקלות במס רכישה, הקלות העשויות לחסוך לרוכש נכס מקרקעין עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

גובה מס רכישה

באופן גורף נקבע גובהו של מס רכישה לפי שווי הנכס הנרכש. זאת למרות שבחוק מיסוי מקרקעין מוזכר כי שר האוצר, באישור ועדת הכספים, רשאי להחליט על סכום קבוע (גם עבור עסקאות מסוג/סוגים מסוימים בלבד).

שיעור מס רכישה הגבוה ביותר נקבע על 8% משווי התמורה המשולמת על הנכס. כאשר מדובר בדירות מגורים שיעור מס הרכישה הוא מדורג.

שווי הנכס נקבע ביום המכירה, כך למשל אם נקבע התשלום בדולרים יחושב שווי הנכס לפי שער הדולר ביום המכירה.
לעיתים מתבצעות עסקאות מקרקעין ללא שמשולמת תמורה, או שמשולמת תמורה חלקית בלבד שאינה תואמת את שוויו האמיתי של הנכס. במקרים כאלה ראשי. במקרים כאלה ה"רוכש" מצהיר על שווי הנכס (בהתבסס על הערכות שמאי מקרקעין) וקובע בעצמו את גובהו של מס הרכישה, רשויות המס נוטות לקבל הצהרות שכאלה כל עוד גובה השומה הוא סביר.

מס רכישה מדורג עבור דירת מגורים יחידה

שיעורו של מס רכישה בעסקה של קניית דירת מגורים יחידה (כאשר אין ברשות הרוכשים נכס מקרקעין בדמות דירת מגורים נוספת) נקבע באופן מדורג. מדרגות המס נקבעות בחוק מיסוי מקרקעין ומעודכנות מדי פעם. כך, נכון לסוף שנת 2012, עד לסכום של כ 1,500,000 שח לא ישולם מס רכישה כלל, מס רכישה בשיעור של 3.5% משווי הרכישה ישולם על הסכום שבין 1,500,000 ועד 1,750,000 ו5% על חלק העולה על סכום זה.

 פטורים והקלות על מס רכישה

במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור או הקלה בתשלום מס רכישה. כאמור בשל שוויין הגבוה של עסקאות מקרקעין הקלות ופטורים כאלה עשויים להסתכם בסכומים נכבדים מאוד.

כך למשל אם מדובר בעסקת מקרקעין בה ניתן הנכס במתנה ממישהו לאחד מקרוביו (הורה, צאצא, אחים או בני זוג) ישולם רק שליש מס רכישה. פטור מלא ממס רכישה ניתן כאשר זכות במקרקעין ניתנת במתנה לבן זוג המתגורר יחד עם הנותן בדירת המגורים נשואת העסקה.
הקלות משמעותיות בתשלום מס רכישה ניתנות לנכים, משפחות שכולות, עולים חדשים ועוד.

משרד עו"ד רענן גל ושו"ת מתמחה בדיני מקרקעין. במסגרת עבודתנו השוטפת אנו מטפלים עבור לקוחותינו גם בנושאי מס רכישה וכל הכרוך בכך. לאור הניסיון הרב שצברנו אנו יודעים למצות כל אפשרות לשם השגת שיעור מס רכישה הנמוך ביותר שניתן עבור לקוחותינו.

ייצוג יזמים בפרויקט מקרקעין

עסקאות מקרקעין בישראל נחשבות למורכבות ומחייבות בקיאות בתחומים רבים. כך למשל נדרש ידע וניסיון בהתנהלות מול רשויות מדינה שונות המעורבות בעסקאות כאלה (רשויות מס, מנהל מקרקעי ישראל, רשם המקרקעין, רשויות מקומיות, ועדות תכנון ובנייה ועוד). תחום נוסף חשוב בעסקאות מקרקעין הוא דיני חוזים שכן יזם של פרויקט בנייה נדרש להיקשר עם גורמים שונים כגון בעלי הקרקע, קבלני ביצוע, רוכשי דירות ועוד.

ייצוג יזמים לאורך פרויקטים בתחום המקרקעין דורש איפה שילוב יכולות שאינו מצוי בכל משרד עורכי דין, גם לא כאלה העוסקים בפנים אחרות של עסקאות מקרקעין, כגון ייצוג בתביעות למימוש משכנתאות, רכישת דירות ועוד.

מה כולל ייצוג יזמים בפרויקט מקרקעין
ליזמים בתחום המקרקעין דרוש ליווי משפטי לאורך שלביו השונים של הפרויקט.
בדרך כלל תחילתו של פרויקט נדל"ן הוא ברכישת הקרקע. כבר בשלב זה מדובר על ניהול עסקת מקרקעין שלמה שתחילתה מו"מ מול בעלי הקרקע (להם ברוב המקרים ככולם ייצוג משפטי משלהם) וסופה ברישום הקרקע על שמו של היזם.

ישנן מגוון עסקאות המקנות ליזם את הזכות לבנות על שטח אדמה וכן לקבל בעלות (לפחות חלקית) בבניין שהוקם. כך למשל ישנן עסקאות קומבינציה בהן בעל הקרקע מקבל תמורה רק בתום הבניה בדמות דירה/דירות/חלק מבניין משרדים או מסחר שהוקם. סוג אחר של יזמות בתחום המקרקעין נסמך על בניה מכוח תמ"א 38. משרד עו"ד לו יכולת אמיתית לספק ייצוג יזמים צריך להיות בעל ניסיון מוכח בליווי משפטי של עסקאות נדל"ן מכל הסוגים.

תחום נוסף שנדרש בעת ייצוג יזמים הוא ליווי משפטי עד לקבלת חוזה חכירה/פיתוח כאשר מדובר בקרקע שבבעלות מנהל מקרקעי ישראל.

בהמשך הפרויקט נדרש יזם בתחום הנדל"ן לערוך הסכמים עם קבלני משנה, עם יועצים ומפקחים, ספקים למיניהם ועוד גורמים המעורבים בהקמת בניין.
תוך כדי הקמת המבנה ובמיוחד בשלבים האחרונים ולאחר תום הבנייה ייצוג יזמים דורש ידע ויכולת מוכחת בעריכת הסכמי מכר לרוכשי דירות בבניין מגורים או רוכשים של שטחי מסחר/משרדים/חנויות וכו' במבנים המיועדים למטרות כאלה.

ייצוג יזמים בפרויקט נדל"ן מסתיים רק לאחר שהוסדר רישום כל הזכויות במבנה שהוקם, כך למשל מדובר ברישום בניין כבית משותף ורישום זכויות כל הדיירים במנהל מקרקעי ישראל, רשם המקרקעין, הרשויות המקומיות ועוד גורמים להם נגיעה להסדרת זכויות וחובות בנכסי נדל"ן בארץ.

התמחות בייצוג יזמים בפרויקט נדל"ן
מכל האמור לעיל עולה כי ייצוג יזמים בפרויקט נדל"ן הוא עניין מורכב שלו פנים רבות והוא מחייב ידע וניסיון נרחבים בתחום דיני המקרקעין ותחומים המשיקים לו.

משרד עו"ד רענן גל ושו"ת מתמחים בייצוג יזמים של פרויקטים בתחום המקרקעין. נשמח לעמוד לרשותכם, לספק מידע, ייעוץ, מענה לשאלות וכמובן ללוות גם אתכם לאורך פרויקט יזמות נדל"ן מכל סוג מתחילתו ועד להשלמתו המוצלחת.

תמ"א 38 ופינוי בינוי

תמ"א 38 יזם

תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) מטרתה לעודד חיזוק מבנים כנגד פגעי רעידות אדמה.
בארץ תקן מחייב (תקן 413 של מכון התקנים הישראלי) הקובע את העמידות המינימאלית שקבלנים צריכים לדאוג שיהיו למבנים אותם הם מקמים.
לפי תמ"א 38 יזם הפועל לחיזוק מבנה קיים כך שיהפוך לכזה העומד בדרישות התקן ייהנה מהקלות, היתרים, הליכים מקוצרים והטבות מס אשר מטרתן לדרבן יוזמות בניה שכאלה, לאפשר מימונם תוך יצירת רווחים הולמים ליזמים.

עמידות מבנים כנגד רעידות אדמה נגזרת מתוכניותיהם של מהנדסי הבניין. כל עוד התוכניות בוצעו לפי דרישות התקן כל שנותר הוא שלא לסטות מהן, בין אם במתכוון (כדי לחסוך בהוצאות למשל), בטעות (למשל בגלל לחץ של לוח זמנים צפוף) או בגלל "עיגול פינות".

כל עוד מבנה הוקם בהתאם לתקן 413 לא יוכל לשמש יעד לפרויקט נדל"ן הנסמך על תמ"א 38.
מבנים רבים אשר היתרי הבניה להם ניתנו לפני 1980 אינם עומדים בדרישות תקן 413 ולפיכך עמידותם בפני רעידות אדמה ידועה כבלתי מספקת או שלא ניתן לקבוע בוודאות את מידת עמידותם.

כדי לספק תמריץ לחיזוק מבנים לפי תמ"א 38 יזם האחראי לפרויקט כזה יכול ליהנות מרווחים הנגזרים מתוספות בנייה (סגירת קומות עמודים, הוספת קומות ועוד), עליה בערך הנכסים (למשל בשל הוספת מעלית) ואפילו בזכות הריסה כליל של מבנה קיים והקמת מבנה חדש תחתיו.

איחוד תמ"א 38 עם תוכנית "פינוי בינוי"
בשנת 2010 תוקנו תקנות המאפשרות יוזמות בנייה המבוססות על תמ"א 38 ועל תוכנית פינוי בינוי גם יחד.
פירושו של איחוד זה הוא הזמנות נדל"ן אטרקטיבית במסגרתה לפי תמ"א 38 יזם יכול להרוס מבנה דירות מגורים עירוני ישן ולבנות במקומו מגדל מגורים מודרני.

מאז איחודן של תמ"א 38 ותוכנית "פינוי בינוי" אנו עדים לגל של יוזמות בניה הנסמכות על ההטבות וההקלות שמקנות כל אחת מהן לבדה ועוד יותר כאשר הן משולבות יחד.

חשיבות ליווי משפטי מקצועי
פרויקטים של בנייה בארץ, כפי שמאפיין בכלל את תחום עסקאות המקרקעין בישראל, נחשבים מורכבים.
לפי תמ"א 38 יזם חייב להתמודד עם דרישותיהן של רשויות מדינה שונות, יצירת מערכות חוזיות עם רוכשי דירות, ספקים, קבלני משנה, בעלי קרקעות ועוד. רק עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, לו ניסיון בייצוג יזם לאורך פרויקט בנייה מכוח תמ"א 38, יוכל לספק ליווי משפטי הולם שיאפשר ליזם ראש שקט ועיסוק חופשי מדאגות בענייני הבניה עצמם.

לפי תמ"א 38 יזם צריך להשיג הסכמתם של כלל דיירי הבניין נשוא הפרויקט. עו"ד המנוסה בייצוג יזמים בפרויקטים כאלה ידע לערוך מו"מ יעיל והשגת תנאים אופטימאליים עבור היזם.

משרד עו"ד רענן גל ושו"ת מתמחים בדיני מקרקעין. צברנו ניסיון רב בייצוג יזמים המנהלים פרויקט נדל"ן מכוח תמ"א 38. אנא אל תהססו לפנות אלינו בכל עניין גם בתחום זה, נשמח לענות לשאלותיכם, לייעץ, לספק מידע עדכני ומהימן. במידת הצורך תוכלו גם אתם לקבל מאיתנו שירותים משפטיים איכותיים.

ייצוג יזמים

ייצוג יזמים בפרוייקטים תמ"א 38 – משרד עו"ד רענן גל ושות':      

תמ"א 38 אמורה הייתה ליצור תנופה של בנייה שערך מוסף כפול בצידה. אמנם בשנותיה הראשונות לא סיפקה תמ"א 38 את הסחורה אולם לאחר שתוקנה והושלמה בעדכון חוקים ותקנות אחרים השתפר המצב.

ראשית, תמ"א 38 עוסקת בחיזוק מבנים אשר נבנו שלא בהתאם לתקן 413 המסדיר את דרישות העמידות בפני רעשי אדמה (מדובר עלפי רוב במבנים שהיתרי הבנייה שלהם ניתנו לפני 1980). כדי לספק את התמריץ והמימון הדרוש מקנה תמ"א 38 הקלות שונות בדמות הליכי אישור תוכניות מקוצרים וקבלת היתרים לתוספות בנייה שונות (כגון סגירת קומת עמודים, תוספת קומות והוספת מעלית לבניינים קיים).

בשנת 2010 אוחדה תמ"א 38 עם תוכנית "פינוי בינוי" ונוצרה הזדמנות נדל"ן אטרקטיבית להריסת מבני מגורים בעיר אשר אינם עומדים בתקן ובניית מגדלי מגורים חדשים במקומם.

אין פלא כי בשנים האחרונות  אנו עדים לגל של יוזמות בנייה אשר, ככל פרויקט נדל"ן בארצנו, מחייבות טיפול משפטי מול רשויות מדינה שונות, עריכת חוזים המבטאים הסכמות בין גורמים המעורבים בפרויקט (יזם, קבלן מבצע, בעלי מבנים, דיירים) ועוד.

רק עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן ואשר צברו ניסיון בליווי פרויקטים המבוצעים מכוח תמ"א 38 הם בעלי הכישורים הדרושים לצורך ייצוג יזמים בפרויקטים כאלה.        

מו"מ מול הדיירים          

מו"מ מול דיירים יחל לאחר שמתברר שבניין משותף מסוים עונה לדרישות תמ"א 38 וככזה הוא הופך מועמד לביצוע פרויקט בנייה במסגרתו יחוזקו יסודות הבניין ויוספו לו תוספות בנייה שיעלו את ערכו כך שהפרויקט כולו יהפוך משתלם. אפשרות נוספת היא הריסת הבניין והקמת מבנה חדיש במקומו.

לעיתים קרובות דיירי בניין כזה מצפים להיות מחוזרים על ידי יזמים ודרישותיהם הופכות גבוהות בהתאם.
ייצוג יזמים מחייב יכולת גבוהה בניהול מו"מ, עמידה איתנה על האינטרסים של היזם תוך השגת הסכמת הדיירים והותרתם בתחושה שהם נכנסים אל הפרויקט עם יזם הוגן, אמין ואשר בזכותו יזכו לקבל תמורה נאה בדמות דירה (או יותר מדירה אחת) חדשה, מפוארת ובעלת שווי רב מהישנה.

פנים נוספות לייצוג יזמים

ייצוג יזמים אינו מוגבל למו"מ וניסוח הסכמים וחוזים מול הדיירים. ישנם ענייני היקשרות עם קבלני ביצוע, עריכת מסמכים להגשה לרשויות מדינה שונות, פעילות מול בנקים, הסכמי מכר לדירות שימכרו לדיירים חדשים, הסכמי קומבינציה ועוד.
ברור איפה שכדי להיות מסוגל לספק ייצוג יזמים ברמה גבוהה על עו"ד להיות בקיא בתחומים רבים הקשורים לדיני מקרקעין ובפרט לכאלה הייחודיים לפרויקטים המבוצעים מכוח תמ"א 38.במשרדנו נצבר ניסיון רב בליווי מיזמי בניה מכוח תמ"א 38. אנו ערוכים לספר ייצוג יזמים מקצועי, מסור וברמה המאפשרת ליזמים "ראש שקט" והתמקדות בניהול ענייני הבניה עצמם.

אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו בכל עניין הקשור בייצוג יזמים בפרויקט בניה מכוח תמ"א 38.
נשמח לייעץ, לספק מידע ברור ומהימן וכמובן פתרון כולל לכל צרכי הליווי המשפטי בפרויקט שכזה. צרו קשר עכשיו!

ייצוג דיירים

עיקרה של תוכנית תמ"א 38 הוא מתן הקלות ותמריצים שמטרתם לעודד חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה או לחילופין הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש, העומד בתקנים המתחייבים, תחתו.

בשנים האחרונות אנו עדים לגל של יוזמות בנייה הנסמכות על תמ"א 38. יוזמות כאלה כוללות חיזוק יסודותיהם של מבנים קיימים אשר היתרי הבנייה שלהם ניתנו בטרם נכנסו לתוקפו תקן 413 המסדיר את דרישות עמידות מבנה בישראל בפני רעשי אדמה.  כמו כן, מאז נעשה התיקון לתמ"א 38 המשלב אותה עם תוכנית "פינוי בינוי", ישנם יוזמות רבות שעניינן הריסת מבנה ישן קיים ובניית מבנה חדש במקומו.

בפרויקטים כאלה מעורבים יזמים, קבלנים מבצעים ובעלי מבנים, כאשר מדובר על בניין דירות מגורים שנמצא בבעלות משותפת של הדיירים ("בית משותף") גם הדיירים. במקרים כאלה עולה עניין ייצוג דיירים על ידי עו"ד.

עו"ד מטעם הדיירים       
בעיה מוכרת בפרויקטים נדל"ניים המבוססים על תמ"א 38 היא ייצוג הדיירים. שורש הבעיה טמון בעובדה כי היזם הוא הנושא בכל עלויות הפרויקט ובכללם ההוצאות הכרוכות בעניינים המשפטיים הכרוכים בו. יוצא איפה שהיזם אמור לשלם את שכרו של עו"ד אשר ייצג את הדיירים, בחלק מן העניינים מול אותו יזם עצמו.

עסקאות נדל"ן בישראל נוטות להיות מורכבות מטבען, לפרויקטים מכוח תמ"א 38 פנים ייחודיים המוכרים די הצורך רק לעו"ד המתמחים בתחום זה ואשר צברו די ניסיון בליווי מיזמים כאלה.
קיימות סוגיות שונות המחייבות ייצוג דיירים על ידי עו"ד שיהיה מסור כל כולו לשמירה על האינטרסים שלהם בלבד. כך למשל בעניין בטחונות, התמורה שיקבלו הדיירים מהיזם, ההגנות המשפטיות המוקנות להם, הליכי פיקוח מקצועיים שהדיירים יכולים לדרוש ועוד.

אי החפיפה בין אינטרסים של היזם לאלה של הדיירים         
גם ליזם וגם לדירים יש אינטרס משותף שפרויקט הבניה לפי תמ"א 38 שכולם מעורבים בו יצלח ויגיע לסיומו תוך שכל הצדדים נהנים מפירותיו. אולם אין זה בהכרח מבטיח כי לכל אורך הדרך קיימת חפיפה מלאה בין האינטרסים העומדים בראש מעייניהם של הגורמים המעורבים, דהיינו היזם, הקבלן המבצע מטעמו (לעיתים היזם הוא גם הקבלן) והדיירים.

ניגוד האינטרסים הבסיסי ביותר הוא שהדיירים מעוניינים לקבל מן היזם את התמורה הגדולה ביותר האפשרית בעד הסכמתם לביצוע הפרויקט ואילו היזם מצידו רוצה למקסם את הרווח הצפוי לו ממימוש התוכניות והטיפול בביצוע הפרויקט.

ניגודי עניינים נוספים טמונים בעובדה כי היזם מעוניין להמעיט ככל האפשר בביטחונות שהוא נדרש לתת לדיירים מבחינת סעיפים בחוזה, גובה ערבויות בנקאיות ועוד. הדיירים כמובן מעוניינים למקסם ביטחונות כאלה. בפרויקט מכוח תמ"א 38 מוקנות לדיירים זכויות לפיקוח מטעמם על ידי גורמים מקצועיים כגון מהנדס בניין, ליזם אינטרס ברור שיוכל לנהל את הפרויקט ללא "הפרעות".

בכדי "לרפא" את הקשיים שבניהול מו"מ בין הדיירים לבין היזם או הקבלן ובכדי לוודא כי הנכסים והדירות של הדיירים ו/או בעלי הדירות (שהן מושכרות לשוכרים) ישמרו חשוב לשכור שירותיו של עו"ד המצוי ומתמחה בתחום שיוכל לוודא כי הזכויות של הדיירים ו/או בעלי הדירות, לא פגעו כתוצאה מהתהליך והדיירים ו/או בעלי הדירות יקבלו מהיזם או מהקבלן את כל הבטחונות הנכונים והמתאימים הנהוגים במקרים אלה.

אנו במשרד עו"ד רענן גל ושו"ת צברנו ניסיון רב בייצוג דיירים לכל אורך מיזם בניה מכוח תמ"א 38.
אתם מוזמנים ליצור עימנו קשר, נשמח לסייע במידע מהימן, בייעוץ וכמובן בייצוג מקצועי ומסור.

תמ"א 38- איך מתחילים?

בשנת 2005 אישרה הממשלה תוכנית מתאר ארצית אשר נועדה להקל על קבלת היתרי בנייה לצרכי חיזוק ותוספות בנייה למבנים קיימים במטרה להפוך אותם לעמידים יותר בפני רעידות אדמה. תוכנית זו ידועה כיום בשם תמ"א 38 ומאז 2007 היא הביאה לגל יוזמות בנייה.

לפרויקט נדל"ן מתלווים תמיד הליכים פרוצדוראליים מול רשויות ממשל (כגון מנהל מקרקעי ישראל, רשויות המס, רשויות מקומיות ועוד), היקשרות חוזית עם קבלן מבצע ועוד מהלכים משפטיים הדורשים טיפול מקצועי וזהיר.
כאשר מדובר בבנייה תוך ניצול ההקלות וההטבות שמעניקה תמ"א 38 הכרחי שיטפל בנושא עו"ד שמומחיותו וניסיונו יבטיחו ניהול מוצלח של כלל הנושאים המשפטיים כך שהפרויקט יתנהל למישרין ויבוא לסיומו המוצלח ללא הפתעות לא נעימות העלולות לגרום לחריגות בתקציב, בלוח הזמנים ובמקרים מסוימים אף להכשלת ביצוע הפרויקט כולו.

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה  
בשנת 1975 נכנס לתוקפו תקן 413 הקובע סטנדרטים המחייבים בניה שתבטיח עמידות מספקת של מבנים בפני רעידת אדמה. רבים מהבנים שהוקמו עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. עלפי הערכות משרד הבינוי והשיכון מדובר בכ 40% מן המבנים בארץ.

תמ"א 38 נוסחה במטרה לסייע לבעלי בתים פרטיים, דיירים בבתים משותפים ובעלי בניינים לעמוד בהוצאות הנכבדות הכרוכות בחיזוק המבנים. על ידי אישור תוספות בנייה כגון הוספת מעלית, קומה, אגף, סגירת קומת עמודים ועוד ניתן לבנות כך שיעלה ערכו של הנכס וכך תכוסה עלות חיזוק המבנה. במקרים מסוימים משתלם להרוס מבנה שלם ולבנות מחדש מבנה גדול יותר, כאשר מדובר בבית דירות למגורים זכאים דיירי הבניין שנהרס לקבל דירות בבניין החדש.

בנייה לפי תמ"א 38
עד לשנת 2007 לא הביאה תמ"א 38 לביצוע פרויקטים רבים של חיזוק מבנים אולם מאז נערכו תיקוני חקיקה שונים אשר הובילו לגל יוזמות בנייה.

בשנת 2010 שולבה תמ"א 38 עם פרויקט פינוי בינוי, שילוב זה יצר פוטנציאל נדל"ן אדיר לבניית מגדלי מגורים במקומם של בנייני דירות ישנים שיהרסו.

בניינים המתאימים להיחשב כמועמדים ליהנות מיתרונות תמ"א 38 חייבים לעמוד בארבע תנאים; היתר הבניה שלהם חייב היה להינתן לפני שנת 1980, מהנדס בניין אישר שהמבנה אינו עומד בתקן 413, המבנה אינו כזה המיועד להריסה, יש עניין מצד בעלי המבנה לקדם פרויקט בנייה שכזה (בבניין משותף הכוונה היא לבעלי הדירות בבניין).

היתרונות שמקנה תמ"א 38          
ישנם מספר יתרונות מרכזיים לבניה לפי תמ"א 38. ראשית ניתן לקבל היתר בנייה בהליך מקוצר שנמשך פחות משנה (לעומת 3-5 שנים במקרים רבים אחרים). בתמורה לחיזוק יסודותיו של מבנה קיים ניתן לקבל בקלות היתרים לתוספות בנייה שונות שערך מוסף רב בצידם בדמות עליית ערך הנכס ושיפור איכות חיי הדיירים.

בפרויקטים בהם נהרס הבניין הישן כליל מאפשרת תמ"א 38 לקבל היתר לבנות בניין גדול יותר (בדרך כלל מדובר במבנה בו יותר קומות). בעלי הדירות בבניין הישן זוכים בדירות חדשות וטובות יותר ללא עלות והקבלן מרוויח ממכירת הדירות הנוספות.

עסקאות המבוססות על תמ"א 38 דורשות ידע וניסיון המצויים בידי עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין וכבר ליווה פרויקטים רבים כאלה.

משרדינו עוסק באופן שוטף בטיפול בצדדים המשפטיים של בנייה לפי תמ"א 38. אל תהססו לפנות אלינו בכל שאלה, נשמח לסייע במידע, ייעוץ ואם תצטרכו גם במתן השירותים משפטיים הנדרשים.

תמ"א 38

משרד עורכי דין רענן גל ושות' מתמחים בליווי עסקאות נדל"ן הנסמכות על תמ"א 38. מאמר זה שלנו מטרתו להביא לידיעתכם מידע שימושי על תמ"א 38 וההזדמנויות הנדל"ניות שהיא יוצרת.

תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה על ידי הממשלה באמצע שנת 2005. תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתרי בניה עבור חיזוק מבנים ועבור תוספות בניה, כל זאת בקלות יחסית ותוך הנאה מהקלות במס ופטורים שונים. מטרתה של תוכנית המתאר היא יצירת תמריץ לחיזוק מבנים והפיכתם לעמידים בפני רעידת לפחות כפי שמתחייב מן התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה (ת"י 413).

עמידות מבנים בישראל בפני רעידות אדמה

מכיוון שת"י 413 הנ"ל נכנס לתוקפו רק בשנת 1975 רבים מהמבנים שהוקמו עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישותיו. ההערכה היא כי כ 40% מכלל המבנים בארץ אינם עמידים די צרכם. מכיוון שישראל ממוקמת על איזור פעיל סיסמולוגית סביר להניח כי התרחשותה של רעידת אדמה בעוצמה מסוכנת הינה רק עניין של זמן. חיזוק מבנים כרוך בהוצאות נכבדות. כדי לסייע לבעלי בתים פרטיים, בעלי בניינים ולדיירי בתים משותפים לעמוד במימון החיזוק מאפשרת תמ"א 38 תוספות בניה שונות כגון הוספת קומה, הוספת אגף, סגירה של קומת עמודים, הוספת מעלית ועוד.

יישומה של תמ"א 38 לאורך השנים

למרות ההקלות וההטבות שמעניקה תמ"א 38, עד לשנת 2007 הביאה התוכנית לחיזוקם של מספר מבנים בודדים בלבד. בשנים 2007 ו 2008 נערכו תיקונים במספר חוקים (כגון חוק התכנון והבניה, חוק מיסוי מקרקעין וחוק מקרקעין ונדל"ן)  אשר הביאו לגל של יוזמות בניה לפי תמ"א 38.

בתחילת שנת 2010 נערך תיקון מס' 2 לתמ"א 38. משמעותו של התיקון הוא שילובה של תוכנית המתאר עם פרויקט פינוי בינוי. שילוב זה יצר בן לילה פוטנציאל נדל"ן אדיר המתבטא באפשרות לבניית מגדלי מגורים בשטח עירוני (בעיקר בגוש דן ובשרון) במקומם של בנינים ישנים שיהרסו.

לאחרונה, בכדי להפרוך פרויקטים ליותר כלכליים וכדאיים ליזמים אושר תיקון מס' 3 הקובע כי כל פרוייקט יזכה לאישורי בניה ע דל- 2.5 קומות נוספות – דבר שכמובן יגדיל את הכדאיות ואת כמות הפרוייקטים שניתן יהיה להוציאם אל הפועל.

כל פרויקט נדל"ן כרוך בפרוצדורה משפטית הדורשת טיפולו של עו"ד המתמחה במקרקעין. לאור מורכבותן היחסית של יוזמות בניה עלפי תמ"א 38, מי שמבקש ליזום בניה שכזו הכרחי שייעזר בשירותיו של עו"ד בעל ידע וניסיון בתחום. רק כך ניתן להבטיח כי ישמרו זכויותיו בנכס, הקבלן יבצע עבודתו נאמנה ויישא בעלויות דוגמת מיסים ואגרות, כל הרישומים יבוצעו כראוי ועוד.

תנאים לבניה לפי תמ"א 38

כדי שבניין יחשב כמתאים להיכנס תחת מטריית תמ"א 38 צריכים להתקיים ארבע תנאים:

  • מדובר במבנה קיים שהיתר ההבניה להקמתו הוצא לפני תחילת 1980.

  • מהנדס בניין בדק ואישר כי הבניין אינו עומד בדרישות ת"י 413 ולכן דרוש לו חיזוק.

  • אין מדובר במבנה שנועד להריסה.

  • בעלי הזכויות במבנה מעוניינים להוציא לפועל את חיזוקו.

מבנה העומד בדרישות הנ"ל ניתן בתמורה לחיזוק יסודותיו לקבל בקלות היתר בניה לשיפוץ כללי, הוספת מעלית והרחבות בניה שונות.

יתרונות בניה לפי תמ"א 38 / 2 

בפרויקטים המבוצעים עלפי התיקון השני לתמ"א 38 (תמ"א 38/2 שהוזכרה לעיל) ניתן לקבל היתר בניה בתוך שנה מן הועדה המקומית (אין צורך בהליך "הגדלת זכויות" בועדת התכנון והבניה המחוזית שעשוי לארוך 3 – 5 שנים).

בפרויקטים כאלה ניתן להרוס לחלוטין בניין קיים ולבנות תחתיו מבנה חדיש העומד בכל דרישות ת"י 413. דיירי הבניין שנהרס יזכו לקבל דירות חדשות הבנויות בהתאם למפרטי בניה מודרניים, הקבלן יוכל למכור את הדירות שהתווספו על מספר הדירות המקורי.

נסכם ונאמר כי כל מי ששוקל ליזום פרויקט בניה כלשהו המבוסס על הוראות תמ"א 38 ראוי שבטרם יבצע כל צעד מעשי (כגון היקשרות עם קבלן) ידאג לליווי של עו"ד המנוסה בטיפול בפרויקטים שכאלה.
עסקה המבוססת על תמ"א 38 הינה מורכבת ובה היבטים רבים הדורשים התייחסות מקצועית וזהירה.
סיוע של עו"ד מתאים יבטיח ביצוע מושכל ומוצלח של כל הפרויקט עד לסיומו לשביעות רצון כל הצדדים.

ייצוג תמ"א 38

תמ"א 38 והסכם שכזה מחייב אותנו בשירותיו של עורך דין המומחה לעניין או שמא יש להיעזר ביועץ נדל"ן? האם כדאי להתייעץ בשירותיו של מתווך או שמא תמ"א 38 והטיפול בו דורשים קצת יותר ידע ומומחיות?

אם גם אתם מחפשים תשובות לשאלות אלה הקשורים בצורה ישירה ל-ייצוג תמ"א 38, נראה כי הגעתם לעמוד הרשת הנכון. כיוון שמדובר בעניין נפוץ כל כך המאמר הבא נבנה במיוחד עבור עינו של הגולש הממוצע. נסינו לפשט את הדברים ולהביא לכם את עיקרי העניינים הקשורים ל-ייצוג תמ"א 38 מול רשויות החוק ומול הצד שמולכם.

לאחר שהממשלה החליטה ליישם את מסקנותיה של הוועדה להיגוי הממשלתית שכללה סקירה מיוחדת העוסקת בבעיית חיזוק המבנים בישראל. אז בשלהי 2005 ייצוג תמ"א 38 הפך למונח שכיח. למעשה, אם תקישו בגוגל ייצוג תמ"א 38 תתקלו בעשרות אם לא במאות של מאמרים המוקדשים לעניין.

ייצוג תמ"א 38 בא לידי מימוש משני צדדיו של המתרס. מהצד של הפרט המתגורר בבניין כמו גם מצידו של הקבלן שרוכש את הזכויות לגג ומסוגל לבנות עליו את אשר הוא מורשה לפי חוק. ייצוג תמ"א 38 בא לממש באופן נכון את זכויותיהם של שני הצדדים לחוזה כמו גם לדאוג ששני הצדדים לחוזה ימלאו בצורה הטובה ביותר את חובותיהם זה כלפי זה. מדובר כאמור במערכת חוזית המשויכת לנדל"ן ומתוקף כך ועל פי חוק המכר, עסקה שכזו חייבת להתבצע על ידי עורך דין.

עורכי דין המתמחים ב-ייצוג תמ"א 38 הם אלו שיוכלו לכוון אתכם לכיוון הנכון ולשמור על האינטרסים שלכם ושל שאר הצדדים לחוזה. ייצוג תמ"א 38 מחייב היעזרות בעורך דין המכיר את דיני החוזים כמו גם את דיני המקרקעין ונדל"ן. ייצוג תמ"א 38 מצריך ראייה משפטית נכונה כמו גם יחסי אנוש וכבוד הדדי לשני הצדדים לחוזה.

ייצוג תמ"א 38 כולל בתוכו ראיית עולם משפטית ועסקית גם יחד. מומחה לנדל"ן ולמקרקעין בשילוב עורך דין בעל וותק ארוך בתחום, יהפכו את אותו ייצוג תמ"א 38 לדרך הבטוחה ביותר שלכם להגיע לתוצאה הרצויה.


סיפורי הצלחה בתחום מקרקעין

איתן – לקוח ממליץ אזרחי מקרקעין

יש לך מקרה? מלא/י את פרטיך ונחזור אליך בהקדם האפשרי

לקבלת ייעוץ, מלא את הפרטים הבאים ואנו נחזור אליך בהקדם:

שינוי גודל גופנים